Calculer la rentabilité d’un immeuble

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Veuillez prendre note que le texte ci-dessous est une retranscription intégrale de la vidéo ce qui peut par moment affecter la formulation orthographique.

Je me présente, je suis Stéphanie Milot, investisseuse immobilier et fondatrice du programme ImmoRéussite, un programme en ligne dans lequel on vous enseigne les meilleures stratégies pour entrer sur le marché immobilier.

La rentabilité c’est le nerf de la guerre. J’en parle beaucoup dans ImmoRéussite car c’est vraiment important. Aujourd’hui je vous donne trois éléments à considérer plus particulièrement.

Premièrement, votre courtier peut vous aider à calculer pour savoir si l’immeuble que vous convoitez va être rentable. Un des meilleurs conseils que je puisse vous donner, choisissez un courtier immobilier spécialisé dans le multi-locatif si vous décidez d’aller vers ce type d’immeubles.  Si par exemple si vous voulez acheter un six logements, un huit logements, choisissez quelqu’un qui est spécialisé dans le multi-logement et non pas un courtier qui est habitué dans le résidentiel. Pourquoi? Parce que les calculs sont très différents.

Il y a beaucoup de courtiers immobiliers en résidentiel qui n’ont pas cette habileté à faire les calculs justes mais essentiels. Un immeuble peut être très rentable à l’achat mais parfois il y a des choses qu’on omet de calculer. Un courtier immobilier qui est spécialisé dans le multi-logement va être capable de voir s’il y a eu des omissions, C’est vraiment important.

Votre courtier va pouvoir vous faire les calculs nécessaires. Les courtiers avec lesquels j’ai fait affaire dans les dernières années, ils utilisaient des logiciels dans le programme ImmoRéussite. Est-ce que tel immeuble va être rentable? C’est un calcul qui est quand même assez complexe donc n’hésitez pas à vous faire aider là-dedans.

Autre aspect, ne sous-estimez pas les dépenses futures. Souvent, c’est ce qu’on oublie. On achète un immeuble qui est rentable et on l’inscrit à notre fichier informatique. On fait notre calcul de rentabilité mais on a oublié que dans un an toutes les portes et fenêtres seront à refaire. Ou dans six mois la toiture sera à refaire parce qu’elle est à la veille de couler.

Si vous achetez un immeuble dont les 16 logements sont tous en tapis, dites-vous une chose. Vous allez avoir des rénovations à faire au départ de chaque locataire. Ce n’est pas grave. Il faut juste le prévoir. Il faut pouvoir le calculer. Dans votre offre d’achat, cela fera toute la différence. Vous allez être capable de prévoir ces coups et vous dire, sur une période de zéro à cinq ans, voilà les investissements que je vais devoir faire. C’est nécessaire au calcul de rentabilité.

Autre point important à considérer, n’oubliez jamais que la fiche descriptive de la propriété ne comprend pas toutes les dépenses. Cela survient avec des courtiers immobiliers qui ne sont pas nécessairement spécialisés dans le multi-logement. Mettez-vous à la place d’un vendeur. Il veut vendre sa propriété alors il va indiquer le minimum de dépenses. Il pourrait omettre de dire que les réservoirs à eau chaude sont loués. Il y a donc à payer, pour chaque logement une mensualité. Cela change le calcul de rentabilité. Ou encore le propriétaire pourrait oublier de vous donner le coût annuel du déneigement. Un courtier immobilier expérimenté s’assurera de faire ces demandes. Donc posez les bonnes questions, assurez-vous de ce que vous voyez sur la fiche descriptive, et qu’il n’y a pas d’autres dépenses.

Autre exemple que j’ai vécu il y a quelques années. Dans la fiche descriptive de l’immeuble dont j’avais fait l’acquisition, on mentionnait qu’il en coûtait 3000$ pour assurer l’immeuble. Or quand moi, j’ai sollicité une soumission à mon assureur, c’était 5000$. Heureusement, j’avais fait mes devoirs. Qu’est-ce qui justifiait que ce propriétaire-là paie 3000$ et que moi je doive en payer 5000$ pour assurer le même immeuble? Pour la même couverture? Et on m’a expliqué que ce propriétaire de qui j’achetais, avait plus de 1000 logements. Tous ses logements étaient assurés au même endroit donc il réalisait des économies d’échelle. Moi, pour la compagnie d’assurance, j’étais un petit investisseur même si j’avais 97 logements. Elle ne pouvait pas me faire bénéficier des mêmes tarifs. Ces dépenses changent la donne quand vient le temps de calculer la rentabilité de votre immeuble.

Évidemment il y a d’autres éléments à considérer si vous voulez en savoir plus. Si ça vous intéresse de devenir investisseur immobilier, de faire l’acquisition de votre première propriété, d’assurer votre avenir ou d’assurer peut-être juste un petit revenu d’appoint supplémentaire, je vous ai fait une série de vidéos gratuites dans lesquelles je vous partage plusieurs stratégies pour débuter en immobilier. Je vous invite à vous abonner à mon site www.immoreussite.com. Vous aurez alors accès à cette série de vidéos gratuites. Je vous dis merci de votre confiance. Je vous reparle dans une prochaine chronique. Salut!