La rentabilité d’un immeuble à revenus : ça se calcule!

D’où vient la rentabilité?

Pour simplifier, il y a 3 grandes sources de revenus pour un immeuble locatif.

1- L’excédent des revenus de loyer sur les dépenses

Les revenus tirés des locataires doivent être supérieurs aux dépenses courantes à assumer et au remboursement hypothécaire que vous devrez faire.

D’abord pour les revenus. Il suffit généralement d’additionner le montant des loyers de chaque logement pour trouver ce montant. Faites toutefois attention à ce que les revenus (souvent inscrit à la fiche descriptive de l’immeuble) correspondent véritablement aux montants inscrits sur les baux de location. Il peut arriver que le vendeur surestime un peu ces revenus pour rendre l’édifice plus attrayant pour un acheteur.

Si les revenus de location sont relativement faciles à calculer, ne sous-estimez pas les dépenses dans vos calculs. Il y a des logiciels simples pour vous aider à cette étape. À travers le programme ImmoRéussite, nous vous en suggérerons quelques-uns. Cela dit, vous devez connaître les chiffres d’exploitation parmi lesquels il y a les frais d’électricité et de chauffage; les taxes municipales et scolaires; l’assurance; le déneigement et l’entretien de la pelouse (selon la saison naturellement); les frais de gestion; l’entretien du bâtiment, et ainsi de suite.

Dans votre calcul global, vous devez aussi tenir compte des frais qui ne reviennent qu’une fois comme la mise de fonds, les frais juridiques ou de notaire, les droits de mutation, les frais d’inspection et d’experts et les autres frais non récurrents.

Vous devez enfin additionner les dépenses moins courantes, mais réelles que vous risquez de faire dans la ou les premières années. Par exemple, dans quel état sont les portes et les fenêtres? Le toit doit-il être refait bientôt? Les cuisines et salles de bain ont pris de l’âge et seront à rénover sous peu? (Souvenez-vous, que la réfection des cuisines et salles de bain fait partie des rénovations avantageuses qui augmentent généralement la valeur de l’immeuble). Devrez-vous peinturer tous les logements? Et ce ne sont là que quelques-unes des questions que vous devrez vous poser.

À cela s’ajoute évidemment le montant du remboursement hypothécaire.

Pour être intéressants, les revenus doivent excéder (en tout cas dès le moyen terme) toutes les dépenses combinées.

2- La valeur ajoutée

La valeur marchande des biens immobiliers varie avec le temps. Généralement, votre édifice augmente de prix avec les années. Selon les périodes ou selon les secteurs, cette augmentation peut représenter plusieurs points de pourcentage. Imaginons toutefois une propriété valant au départ 1 million de dollars. Si son évaluation monte de 2 % par année (ce qui est une hausse relativement raisonnable, voire même modeste) au terme de la première année, l’immeuble aura donc augmenté son prix de 20 000 $.

Les rénovations que vous apporterez au fil du temps à l’immeuble influenceront aussi sa valeur. Dans le même sens, il existe des méthodes pour augmenter les revenus, tout en diminuant les dépenses, ce qui aura, bien entendu, un impact direct sur le prix de l’immeuble. La différence entre les 2 montants vous permet d’aller chercher l’équité nécessaire pour faire d’autres acquisition, si tel est votre objectif.

3- La capitalisation

Comme il est très rare qu’un investisseur achète un immeuble locatif au comptant, il devra donc prendre une hypothèque. Or, cette hypothèque se remboursera au fil des mois et des années grâce aux revenus de location. Le solde de l’hypothèque diminue avec le temps, ce qui crée un écart entre la valeur marchande de la propriété et ce qui vous reste à payer. Cette différence est aussi une source de revenus puisqu’elle est capitalisable. Ainsi, la différence entre le montant du prêt hypothécaire au départ et le solde après 5 ou 10 ans peut aussi être considérée comme un revenu à entrer dans vos calculs.

 

Quelques conseils pour calculer la rentabilité d’un immeuble locatif?

1- Avoir un bon courtier

Traiter avec un courtier devient un atout pour vous aider à calculer la rentabilité d’un immeuble locatif. Toutefois, il faut choisir un courtier qui est spécialisé non seulement dans les secteurs où vous regardez, mais aussi dans le type d’immeubles que vous recherchez. Un courtier qui ne fait que du résidentiel n’a pas nécessairement toutes les connaissances pour vous guider dans l’achat d’un immeuble locatif de plusieurs logements.

2- Ne pas sous-estimer les dépenses

Plusieurs individus, principalement ceux qui débutent en immobilier, auront tendance à ne pas être aussi rigoureux qu’il le faut pour établir la liste des dépenses. Ici, on veut aussi parler des dépenses qui devront être faites dans un avenir plus ou moins long Dans cette catégorie entrent les changements de portes et fenêtres ou la réfection d’un toit. Il ne faudra peut-être pas faire les travaux cette année, mais s’il faut les faire dans les 3 à 5 prochaines années, vous devriez en tenir compte. Ne soyez pas mesquins sur votre estimation du prix de ces travaux, parce que les biens et la main-d’œuvre ont la fâcheuse tendance à augmenter année après année.

De plus, si les cuisines et salles de bain ont pris de l’âge, il faudra songer à les refaire au fur et à mesure. Dans un autre exemple, tous les logements d’un immeuble que j’ai un jour acheté avaient du tapis partout. Or, celui-ci vieillissait et j’ai prévu, dès le départ, refaire tous les planchers dans les années à venir pour les faire disparaître.

Rappelons que quelques logiciels de type Excel sont présentés dans les formations ImmoRéussite. Ces instruments vous aideront aussi dans vos calculs de rentabilité.

3- La fiche d’inscription n’est qu’un outil

Et, malheureusement, elle n’est pas toujours totalement exacte. Un vendeur omettra parfois certaines dépenses ou augmentera certains revenus pour réaliser la transaction le plus vite possible. Ainsi, un jour, en analysant toutes les données d’un immeuble, je me suis aperçue que les réservoirs à eau chaude étaient loués. Ce qui n’a l’air de rien au départ représentait 20 $ de plus par mois par logement. Au bout de la ligne, ça devenait une dépense non négligeable.

Dans le même esprit, un vendeur peut affirmer que les assurances pour l’édifice représentent tel montant. Il arrive qu’en faisant faire vos propres estimés (avant d’acheter naturellement) qu’on vous fasse un prix bien supérieur à ce qu’on annonçait. Il ne faut donc pas tenir pour acquis que tous les contrats de ce type vous reviendront au même coût.

La fiscalité

Il y a des gens qui se demandent si investir en immobilier est plus ou moins profitable que de faire de simples placements. La comparaison n’est pas aisée à faire, car il faut prendre en considération les flux monétaires de chacune des situations. En plus, pour effectuer tous les calculs et avoir une image précise il faut en plus tenir compte de la fiscalité. À cet effet, un comptable compétent peut vous aider à faire cet exercice. Sachez cependant que les revenus de locations (après dépenses) sont imposés comme étant un revenu d’intérêt. Bien entendu, rien n’est jamais aussi simple et clair avec l’impôt puisque toutes sortes de situations peuvent modifier cette affirmation. À cela s’ajoutent les déductions applicables, dont celles pour amortissement. Enfin, au moment de la vente, les revenus imposables sont calculés différemment pour ce qui est du terrain et du bâtiment.

Cela dit, on considère en général qu’un investissement immobilier est plus rentable à long terme.