La SCHL : Ce que vous devez savoir

Qu’est-ce que la SCHL?

C’est une société instaurée par le Gouvernement fédéral au lendemain de la Seconde Guerre mondiale. Craignant une pénurie de logements au retour des soldats, les élus ont imaginé un organisme qui verrait à faciliter l’accès au crédit hypothécaire : la Société centrale d’hypothèque et de logement qui deviendra en 1979 la Société canadienne d’hypothèque et de logement. Son rôle visait (et vise toujours) à rendre le logement abordable pour tous et de stabiliser le marché de l’habitation.

Quand la SCHL intervient-elle pour moi?

Tous les prêts hypothécaires dont la mise de fonds est inférieure à 20 % doivent être assurés. C’est à ce moment que la SCHL entre en jeu. L’organisme fournit une assurance qui protège le prêteur en cas de non-paiement ou de pertes financières, tout en offrant à l’acheteur un taux hypothécaire généralement inférieur à celui du marché. Puisqu’il s’agit d’une police d’assurance, il y a un coût que l’acheteur doit assumer.

Suis-je admissible à un appui de la SCHL?

Pour avoir droit à l’assurance de la SCHL, vous devez satisfaire à quelques exigences :

• Fournir une mise de fonds d’au moins 5 % sur la première tranche de 500 000 $ du prix d’achat et de 10 % sur le montant excédentaire et cette mise de fonds ne peut être un prêt;
• Le prix d’achat de la maison doit être de moins de 1 000 000 $
• L’acheteur doit passer ce que plusieurs appellent le test de tension hypothécaire. Cet exercice mesure les obligations financières de l’emprunteur en considérant, entre autres, le remboursement de l’hypothèque (capital et intérêt), les taxes foncières, les frais de chauffage et les autres dettes qui doivent être assumées. Ce total ne doit pas excéder 44 % du revenu mensuel.

Comment la SCHL calcule-t-elle la prime d’assurance hypothécaire?

La prime dépend du pourcentage du prêt hypothécaire (si votre mise de fonds est de 5 %, ce pourcentage est de 95 %). Ainsi, plus la mise de fonds est faible, plus le solde hypothécaire est élevé et plus les taux des primes seront élevés. Plus vous augmentez votre mise de fonds, plus les taux s’améliorent.

N’oubliez pas que le montant total de cette prime sera ajouté à votre prêt hypothécaire. Prenons un exemple : vous achetez une maison de 500 000 $ et vous avez 5 % en mise de fonds. Pour simplifier la chose, imaginons que lorsque le pourcentage de prêt hypothécaire est de 95 %, le taux de la prime d’assurance est de 4 %, alors qu’il aurait été de 3 % avec une mise de 10 %. Dans notre exemple, comme vous apportez 25 000 $ (5 %) de la valeur de la maison, le prêt est donc de 475 000 $ qui doivent être assurés.

En conséquence, la prime totale sera de 475 000 $ X 4 % = 19 000 $, qui s’ajouteront à votre prêt qui montera alors à 494 000 $ (475 000 $ + 19 000 $). Toujours en suivant cet exemple simplifié, si vous aviez mis 10 % en mise de fonds, le taux aurait été de 3 % et, à la fin de votre prêt, vous auriez économisé 4 750 $.

Notons que c’est l’emprunteur qui paie la prime, mais que l’assurance vise à protéger la banque.

Quand cette prime doit-elle être payée?

Il est possible de la payer au moment de l’acquisition de la propriété, même s’il était surprenant que la personne ait les liquidités nécessaires pour le faire à ce moment, puisqu’il aurait souvent été plus profitable d’augmenter plutôt sa mise de fonds. Sinon, cette somme sera incluse dans les versements hypothécaires.

Est-il avantageux de payer l’assurance?

La question est épineuse et il importe de bien faire vos calculs et d’être bien conseillé. Rappelez-vous que le taux hypothécaire est moins élevé quand vous passez par la SCHL que si vous évitez cette assurance en mettant 20 % de mise de fonds, ce qui fait qu’en dernière analyse, les 2 taux seront assez semblables.

Par ailleurs, si vous vous qualifiez difficilement (test de tension hypothécaire), et même si vous pouvez mettre 20 % en mise de fonds, il peut devenir plus payant de plutôt rembourser d’autres dettes qui handicapent votre dossier de crédit.